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深圳樓市調(diào)控政策終于“落地”了。之所以有“千呼萬喚始出來”的印記，是因為在國家要求“去行政化”干預(yù)，發(fā)揮市場決定資源配置，以及地方調(diào)控要發(fā)揮主體責(zé)任、精準發(fā)力的框架下，市政府及行業(yè)主管部門在去年以來，一直在調(diào)研市場，分析哪些人在買房、屬于剛性需求、合理投資需求（發(fā)展租賃市場），還是投機需求，資金從哪里來等等，力求達到精準調(diào)控。
根據(jù)調(diào)研，目前我市居民購房投資比例盡管在上升，但有助于租賃市場發(fā)展、住房供應(yīng)體系完善，住房空置率很低。同時，以首付貸為主的房地產(chǎn)場外配資規(guī)模較小，大概在25-30億之間，若以7500億的一二手房成交規(guī)模看，首付款至少在2250億，首付貸占比也僅僅在1.3%，平均首付比例在3.7成。因此，居民絕大多數(shù)在用自己的錢買房、買者自負?？紤]到樓市政策寬松、貨幣政策寬松、樓市金融屬性凸顯，可以判斷，盡管去年深圳房地產(chǎn)市場火爆，但還未出現(xiàn)“失控”的問題。
另外，此次深圳市在上海出臺調(diào)控政策后，緊接著當晚發(fā)布政策，有的媒體認為深圳要等到上海出臺政策后，才敢發(fā)布政策，這是不客觀的。因為，從2014年開始，國家就一直強調(diào)調(diào)控的自主性、發(fā)揮地方主體責(zé)任，深圳出不出政策、出什么政策，取決于深圳市政府對于本地樓市的判斷，不存在深圳要等到上海出了政策才敢出政策的必要。當然，同作為一線城市，作為全國樓市的“領(lǐng)頭羊”，對于全國樓市觸底回升、全國樓市“去庫存”有著重大影響，深圳在發(fā)布政策時會考慮兄弟城市的動向。
此次政策內(nèi)容與春節(jié)前后市場傳言有一定吻合，有的媒體認為，政策效果不會明顯，但政策傳言長達4個月，這本身已經(jīng)釋放出了調(diào)控的信號，近期市場出現(xiàn)穩(wěn)定和回調(diào)跡象，特別是高價盤放盤價明顯下調(diào)，事實上就是前期政策傳言對于市場預(yù)期的影響。此次政策的發(fā)布，一方面是對于前期政策傳言的兌現(xiàn)，另一方面也意味著，若市場繼續(xù)快速上漲，我們還會從政策工具箱中拿出已經(jīng)儲備好的政策。
此次，之所以提高了非戶籍人口購房社保繳納門檻，一方面是基于引導(dǎo)市場需求走向理性的考慮。一般來說，一個外地人來到深圳，若真想在深圳長期居住，應(yīng)該先“落腳”，然后有一定積累，然后再去購房，連續(xù)繳納三年時間的社保是合理的，比北京、上海5年的社保門檻還是低了很多；另一方面，這也是篩選那些真正在深圳扎根（而不僅僅是投資炒房）的外來人口，確保這部分人群的住房需求，不僅不是歧視，反而是保護將要流在深圳創(chuàng)業(yè)生活的外來人口的購房圈。另外據(jù)調(diào)研，社保繳納在3年以上的外來人口占大多數(shù)，政策打擊面不大。
在人口凈流入、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和收入不斷增長的背景下，深圳住房供求關(guān)系長期緊張。再加上，樓市政策寬松、貨幣寬松，經(jīng)濟下行，配置一線城市樓市資產(chǎn)的人有很多，各類需求蓬勃生長，短期內(nèi)控制房價有一定難度，增加供給才是長效機制、根本之策。因此，不能寄希望于需求端抑制能夠解決房價問題。過去10年，需求端抑制的政策很多，但房價快速上漲的問題并沒有根治，這就是例證。
因此，此次深圳樓市政策更加強調(diào)供給側(cè)的管理，即多渠道增加住房供應(yīng)和大力加強住房保障，新增用地、盤活存量、城市更新、棚改等四個渠道，顯示了決策者構(gòu)建長效機制的信心，40萬套保障房籌建的規(guī)模比“十二五”幾乎翻了一倍。在需求適度控制的情況下，這些供給端的措施若落到實處，房價長期內(nèi)穩(wěn)定是有希望的。
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